作者：通杜董 来源：原创 发布日期：08-25
一 | 2026年8月26日，上海——继“海洋领航者号”（Navigator of the Seas）延长新加坡航季后，皇家加勒比游轮（以下简称“皇家加勒比”）再度加码亚洲市场，宣布“海洋航行者号”（Voyager of the Seas）将于2028年1月至2月以香港为季节性母港，推出多条航线，精准覆盖新春佳节与寒假出游旺季。
二 | 
奥体板块 记者 黄煜轩 摄上周，杭州奥体板块又一宗商业用地调整为住宅，这已是该板块今年以来的第四宗“商改住”。住媒体记者观察到，一边是商办租金持续走低，一边是住宅均价逼近10万元/平方米。这种“温差”，让“商改住”成为较快盘活土地、形成收入的现实选择。密集调整之下，难免引发外界担忧，也让不少业主心里疑虑。届时，香港母港将迎来“海洋航行者号”与“海洋光谱号”（Spectrum of the Seas）双船部署，中国及亚洲宾客将有更多机会从这一区域游轮枢纽出发，探索多元目的地。杭州有规划领域相关专家直言：要警惕奥体板块“卧城化”（卧城指大城市周围承担居住职能的卫星城，其职能以居住为主）。即日起，相关航程全面开放中国市场预订。奥体还有多少“最后一宗”？8月7日，杭州市萧山区世纪城核心一宗地启动规划调整公示，由商业用地/商务金融用地调整为二类城镇住宅用地，容积率由6.5降低到2.5，建筑高度由100米降低至80米。公示期至8月17日止。调整原因是“为改善职住平衡与片区宜居性、优化人居环境，提升居住品质”。这是奥体板块今年第四宗“商改住”地块。 “海洋航行者号”将于2028年1月至2月以香港为季节性母港
皇家加勒比游轮大中华区总裁兼亚洲区董事总经理博杰明（Benjamin Bouldin）表示：“亚洲拥有全球旅行者向往的绝美风光、特色美食与多元文化。此前有三宗已完成规划调整，虽尚未挂牌，但官网显示计划于2026年出让。我们始终相信香港是亚洲理想的国际游轮枢纽，随着‘海洋航行者号’的回归，她将与‘海洋光谱号’形成双船部署，为宾客带来比以往更丰富的香港母港航线选择。住媒体记者注意到，在奥体板块，陆续有多个楼盘曾被市场称为“奥体核心区最后一宗宅地”，但目前来看，“最后一宗”的说法，正被反复打破。奥映鸣翠、奥映世纪、天珺、宸云等新盘前身都是商业用地，经规划调整转为住宅，朗云的前身甚至是中小学用地。
三 | 无论是与家人朋友共享的周末海上微度假，还是深入探索亚洲热门目的地的长线航线，抑或充满节日氛围的中国新年主题航次，两艘游轮都将为宾客提供更多元、更灵活的度假选择。
四 | “最后一宗”与“最后三天”一样，成了反复使用的营销话术？板块宅地供应究竟有无“终点”，或许只有在所有空地开发完毕后才能见分晓。” 香港旅游发展局总干事刘镇汉表示：“我很高兴并欢迎皇家加勒比游轮进一步扩大香港母港部署。继‘海洋光谱号’明年冬季继续以香港为母港营运外，更新增‘海洋航行者号’于2028年新春期间来港。从具体位置看，四宗“商改住”地块均占据奥体核心区位：一块位于地铁6号线/7号线换乘站奥体中心附近，直面杭州奥体博览城、杭州之门。
五 | 边上有杭州壹号院、嘉品美寓等次新小区，近学军中学教育集团文渊实验小学、文渊中学、学军中学教育集团萧山区文渊实验学校等教育配套。为旅客带来‘只在香港’的节庆氛围及一系列精彩盛事活动的绝佳体验机会，同时也印证了香港作为区域游轮枢纽的吸引力，以及业界对香港游轮旅游发展前景的信心。一宗地块位于奥体印象城北侧，与大型商业配套仅一街之隔，距在建地铁15号线合丰路站约400米。旅发局将继续联同业界加强推广，吸引更多游轮旅客访港，进而推动更多游轮以香港为母港或到访香港，为香港旅游业持续注入动力。一宗紧挨在建的综合体杭州SKP，周边次新房有万科星潮映象府、中海潮展云起、月赋杭城府等。最新调整的这宗地块位于奔竞大道旁、利一家园北侧，距地铁6号线博览中心站约700米，紧邻都会山与时代奥城。” “海洋航行者号”与中国市场渊源深厚。2012年，她首次抵达上海，成为当时亚洲母港运营的最大游轮之一，见证并推动中国游轮市场迈入“大船时代”。2014年起，她以香港启德游轮码头为母港运营，为香港游轮市场注入全新活力，也深化了皇家加勒比的本土布局。如今，这艘承载一代中国宾客记忆的标志性游轮历经全面升级与焕新，重返亚洲并以香港为母港开启全新航季，进一步彰显了皇家加勒比深耕中国市场、支持香港游轮枢纽发展的长期承诺。 多元航线覆盖亚洲热门目的地 围绕中国春节并连接寒假出游潮，“海洋航行者号”将以香港为母港推出4晚至10晚的多元航线。目前的奥体板块楼市，新房以高端大户型为主，单价高的如奥映世纪、奥映鸣翠府，均价达8.5万—9万元/平方米。二手房由于房龄和产品差异，价格跨度极大，多数较新房龄的商品房小区参考价格在5.5万—6.5万元/平方米。
六 | 新春期间，宾客可选择4晚或5晚短航次，前往日本石垣岛及冲绳，部分航次更安排冲绳过夜行程，让宾客深度探索目的地的自然风光与在地文化。为什么要“商改住”？“商改住”并非杭州独有。从香港出发的航程还将前往中国台北（基隆）以及越南顺化／岘港（真美港），宾客既可感受台北的都市魅力与地道美食，也可领略顺化古城的悠悠韵味，欣赏越南中部的滨海风光。
七 | 近两年，深圳、上海、武汉、成都等城市均出现过类似调整。住媒体记者采访了杭州规划领域一位业内专家，他分析，“商改住”背后有多重原因：目前商业和商务用地面临开发难、去化慢的问题，甲级写字楼空置率上升、租金下行。追求深度体验的宾客则可选择最长10晚的长航线，串联多个亚洲特色港口，将繁华都市、历史地标、滨海风光与巍峨山景尽览于一次海上假期。 丰富海上体验让全家各得其乐 在目的地体验之外，“海洋航行者号”还为各年龄层宾客汇集丰富多彩的海上体验。热爱冒险的宾客可以挑战“甲板冲浪”（FlowRider）、“完美风暴”水滑道（The Perfect Storm）和攀岩墙，也可前往“真冰溜冰场”（Studio B）体验冰上乐趣。杭州奥体中心周边本身商务办公体量就不小，继续保留大量商业用地，容易造成土地闲置或低效开发。与此同时，杭州核心区住宅用地稀缺、去化速度和土地收益明显优于商办。综上因素，地方政府有动力将低效商办用地调整为住宅，既盘活土地，也能较快形成收入。亲友可以在九洞迷你高尔夫球场“航行者沙丘”（Voyager Dunes）切磋球技，或在“镭射对决：星球Z之战”（Laser Tag: Battle for Planet Z）中展开一场荧光对决。此外，原有控规多编制于快速增长期，进入存量时代后可能会与实际需求脱节，需要动态修正。从职住平衡角度看，过去部分区域产业、商务比例过高、居住功能不足，也客观存在补短板的需求。儿童可在“海上历奇青少年中心”（Adventure Ocean）参加趣味活动，青少年则可在专属空间“客厅”（Living Room）结识新友、创造珍贵回忆。 餐饮方面，宾客可以在“吉瓦尼意式餐厅”（Giovanni’s Table）与亲友共享家庭式意大利料理，在“牛排烧烤餐厅”（Chops Grille）品尝手工切制牛排，在“泉·日式餐厅”（Izumi）探索寿司及日式风味，也可前往“帆船自助餐厅”（Windjammer）和“皇家大道咖啡馆”（Café Promenade）轻松享用休闲美食。从活力冒险和家庭时光，到精致餐饮、精彩娱乐和惬意休闲，“海洋航行者号”让每位宾客都能按照自己的方式享受海上假期。 双船部署深化亚洲市场布局 2027-2028航季，“海洋光谱号”将继续以上海和香港为母港运营，推出56条3晚至11晚的精选航线，覆盖亚洲22个热门目的地。其中，三条由香港出发的暖冬假日长航线——感恩节、圣诞节与新年航次，为宾客提供海上欢庆佳节的更多选择。但短短两个月内，奥体板块有四宗核心地块密集“商改住”，不仅引发外界的担忧，很多业主心里也犯嘀咕。宾客可以在感恩节航次中邂逅秋日绚烂风光，跟随圣诞节航次沉浸于浓郁的节庆氛围，更可以在新年航次体验冬季观鲸等季节性限定亮点，让每一次启航都满载难忘回忆。该规划领域业内人士也有同样担忧：商业用地转住宅，短期确实能导入人口、提升消费活力，但如果调整节奏过快、配套不同步，压力也会集中显现。首先是公共服务承压。两艘游轮以香港为母港形成合力，从短途周末度假到假日长线探索，共同为宾客构建更加完善的航线网络。 2027-2028航季，“海洋光谱号”也将继续以上海和香港为母港全年运营 随着“海洋领航者号”延长新加坡航季、“海洋航行者号”重返香港母港、“海洋光谱号”继续以上海与香港为母港全年运营，2027-2028航季皇家加勒比将在亚洲市场部署四艘游轮，形成覆盖上海、香港、新加坡三大核心母港的强力矩阵，进一步巩固品牌在亚洲市场的领先地位。
八 | 人口涌入后，对教育、医疗、养老等资源的需求迅速攀升，而奥体周边这些资源本就不多，新增住宅只会让供需矛盾更加突出。 2027-2028航季皇家加勒比将在亚洲市场部署四艘游轮 依托不断拓展的亚洲网络布局，皇家加勒比将持续为中国消费者带来更多高品质、沉浸式的海外度假体验，让每一次海上旅程成为与亲友深度联结、值得长久珍藏的难忘回忆。其次是商业服务空间被挤压。
九 | 与此同时，皇家加勒比也将持续丰富面向中国市场的海外度假产品组合，为旅行社伙伴引入更多优质航线与产品选择，携手把握亚太旅游市场的新机遇。地都拿去盖了住宅，未来可用于商业、办公、文化和社区服务的空间相应减少，人住进来了，服务供给却跟不上，出现新的“错配”。返回，查看更多。第三是城市形象可能走样。奥体是杭州的“门面”，沿主干路、沿江界面一旦从公建改成住宅，建筑形态和公共开放性势必发生变化，若缺乏管控，片区气质将大打折扣。
十 | 第四是市场信心容易动摇。短时间密集调整，容易让市场认为该片区产业和商业定位不稳定，影响长期投资信心，对已经按原规划购入住宅的业主来说，也可能造成预期落差。
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Published on:16:24:48