鲁豫有约

杭州奥体板块今年密集“商改住” 专家警示：警惕城市公共中心“卧城化”_我的网站

一 |     奥体板块 记者 黄煜轩 摄上周，杭州奥体板块又一宗商业用地调整为住宅，这已是该板块今年以来的第四宗“商改住”。住媒体记者观察到，一边是商办租金持续走低，一边是住宅均价逼近10万元/平方米。    

近日，宁晋玉米科技小院首席专家、农业大学教授彭正萍（左三）在种植基地给学生讲玉米喇叭口期精准水肥管理技术。

二 | 这种“温差”，让“商改住”成为较快盘活土地、形成收入的现实选择。密集调整之下，难免引发外界担忧，也让不少业主心里疑虑。受访者供图日报讯（记者王敬照）近日，巨鹿金银花科技小院挂牌成立。该科技小院由农业大学牵头，将重点围绕品种对比、种苗繁育、科学施肥、绿色防控、智慧栽培五大核心方向，常态化开展田间试验、技术攻关与示范推广。近年来，省通过建设科技小院辐射带动涉农高校深化专业学位研究生培养模式改革，推动人才培养与生产实践、农业农村发展紧密结合，让更多科技成果尽快转化为现实生产力，助力乡村全面振兴。杭州有规划领域相关专家直言：要警惕奥体板块“卧城化”（卧城指大城市周围承担居住职能的卫星城，其职能以居住为主）。截至目前，省高校已建设运行科技小院116个。

三 | 长期驻扎农业生产一线，把实验室搬到田间地头。

四 | 这些学生和老师围绕一个产业开展技术创新，许多困扰农户和企业多年的难题得以解决。宁晋玉米科技小院是国家级科技服务平台，针对当地品种、整地质量、土壤养分、种植成本、产能提升等方面存在的问题，围绕8大类16项试验开展科研攻关，成功研发出玉米均耕高地隙追肥、分层施肥精准播种、水肥一体化分次追肥3项实用新技术。宣化谷子科技小院聚焦关键技术，加速成果落地。小院集成不同熟性谷子最佳播期及饲用谷子与大豆间作技术，攻关饲草谷子青贮品质提升，推广新品种3个、新技术3项，建设试验示范基地5个，技术辐射500亩。奥体还有多少“最后一宗”？8月7日，杭州市萧山区世纪城核心一宗地启动规划调整公示，由商业用地/商务金融用地调整为二类城镇住宅用地，容积率由6.5降低到2.5，建筑高度由100米降低至80米。公示期至8月17日止。为提升科技小院建设质量，省实施科技小院发展攻坚行动，强化科技小院规范化标准化建设，会同省农业农村厅、省科协建设省级示范科技小院10个、科技小院集群4个，引领带动全省科技小院结合地方区位优势、资源禀赋、产业结构等特点，发挥学科专业优势，高标准建设、高质量发展。截至目前，各科技小院均与当地有关政府部门、龙头企业、合作社、园区等深度融合开展科研攻关，累计研发新品种148种，发明新技术232项，获得专利153件。14个科技小院通过教育部、农业农村部、中国科协质量检测，进入“国家队”。调整原因是“为改善职住平衡与片区宜居性、优化人居环境，提升居住品质”。

五 | 科技小院不仅是科研平台、技术推广站，还是人才培养的“大熔炉”和农民培训的“大讲堂”。辛集小麦科技小院依托大地种业有限公司，在省建立42个智慧农场，并建立线上社群，形成常态化沟通机制，实现实时对接、共享经验、互通信息。科技小院技术团队在作物关键生育时期运用遥感技术开展作物长势实时监测，推行水肥精准化管理。

六 | 在小麦生长关键期举行培训会，有效提升了新农人的科学种田水平。这是奥体板块今年第四宗“商改住”地块。此前有三宗已完成规划调整，虽尚未挂牌，但官网显示计划于2026年出让。工程大学园林与生态工程学院构建“校内导师+产业导师+科技小院”协同育人模式，将科技小院驻点实践纳入研究生培养全过程，形成“课堂教学—科研训练—生产实践—成果转化”四位一体人才培养体系，累计完成110名驻科技小院研究生和本科生培养，其中54人毕业后扎根农业农村一线工作。一个科技小院服务一方百姓、带动一个产业、辐射一片区域。

七 | 住媒体记者注意到，在奥体板块，陆续有多个楼盘曾被市场称为“奥体核心区最后一宗宅地”，但目前来看，“最后一宗”的说法，正被反复打破。

八 | 省教育厅学位管理与研究生处处长张瑜介绍，将进一步推广科技小院育人模式，整合人才、技术、产业资源，常态化开展标准建设、人才培育、成果转化等工作，力争“十五五”期末全省科技小院总量突破200个。奥映鸣翠、奥映世纪、天珺、宸云等新盘前身都是商业用地，经规划调整转为住宅，朗云的前身甚至是中小学用地。“最后一宗”与“最后三天”一样，成了反复使用的营销话术？板块宅地供应究竟有无“终点”，或许只有在所有空地开发完毕后才能见分晓。从具体位置看，四宗“商改住”地块均占据奥体核心区位：一块位于地铁6号线/7号线换乘站奥体中心附近，直面杭州奥体博览城、杭州之门。

九 | 边上有杭州壹号院、嘉品美寓等次新小区，近学军中学教育集团文渊实验小学、文渊中学、学军中学教育集团萧山区文渊实验学校等教育配套。一宗地块位于奥体印象城北侧，与大型商业配套仅一街之隔，距在建地铁15号线合丰路站约400米。一宗紧挨在建的综合体杭州SKP，周边次新房有万科星潮映象府、中海潮展云起、月赋杭城府等。

十 | 最新调整的这宗地块位于奔竞大道旁、利一家园北侧，距地铁6号线博览中心站约700米，紧邻都会山与时代奥城。目前的奥体板块楼市，新房以高端大户型为主，单价高的如奥映世纪、奥映鸣翠府，均价达8.5万—9万元/平方米。二手房由于房龄和产品差异，价格跨度极大，多数较新房龄的商品房小区参考价格在5.5万—6.5万元/平方米。为什么要“商改住”？“商改住”并非杭州独有。近两年，深圳、上海、武汉、成都等城市均出现过类似调整。住媒体记者采访了杭州规划领域一位业内专家，他分析，“商改住”背后有多重原因：目前商业和商务用地面临开发难、去化慢的问题，甲级写字楼空置率上升、租金下行。杭州奥体中心周边本身商务办公体量就不小，继续保留大量商业用地，容易造成土地闲置或低效开发。与此同时，杭州核心区住宅用地稀缺、去化速度和土地收益明显优于商办。综上因素，地方政府有动力将低效商办用地调整为住宅，既盘活土地，也能较快形成收入。此外，原有控规多编制于快速增长期，进入存量时代后可能会与实际需求脱节，需要动态修正。从职住平衡角度看，过去部分区域产业、商务比例过高、居住功能不足，也客观存在补短板的需求。但短短两个月内，奥体板块有四宗核心地块密集“商改住”，不仅引发外界的担忧，很多业主心里也犯嘀咕。该规划领域业内人士也有同样担忧：商业用地转住宅，短期确实能导入人口、提升消费活力，但如果调整节奏过快、配套不同步，压力也会集中显现。首先是公共服务承压。人口涌入后，对教育、医疗、养老等资源的需求迅速攀升，而奥体周边这些资源本就不多，新增住宅只会让供需矛盾更加突出。其次是商业服务空间被挤压。地都拿去盖了住宅，未来可用于商业、办公、文化和社区服务的空间相应减少，人住进来了，服务供给却跟不上，出现新的“错配”。第三是城市形象可能走样。奥体是杭州的“门面”，沿主干路、沿江界面一旦从公建改成住宅，建筑形态和公共开放性势必发生变化，若缺乏管控，片区气质将大打折扣。第四是市场信心容易动摇。短时间密集调整，容易让市场认为该片区产业和商业定位不稳定，影响长期投资信心，对已经按原规划购入住宅的业主来说，也可能造成预期落差。

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Published on:08:05:24